Scadenza IMU 2025

Agevolazioni IMU per immobili con contratti a canone concordato anche in assenza dell’accordo territoriale

I contratti di locazione a canone concordato di cui alla legge n. 431 del 1998, possono beneficiare di significative agevolazioni IMU, previste al fine di incentivare l'uso di contratti a canoni calmierati, inferiori a quelli di mercato, rendendo così più accessibile l'affitto delle abitazioni. La legge 160/2019 art. 1, co. 760, prevede una riduzione del 25% dell'aliquota IMU stabilita dal Comune, qualora venga stipulato un contratto a canone concordato conforme ai modelli previsti dagli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

Molti comuni inoltre prevedono aliquote ridotte per gli immobili affittati con contratti a canone concordato. Le aliquote possono variare da comune a comune, quindi è necessario verificare il regolamento del comune dove è ubicato l'immobile locato.

Il DM 16 gennaio 2017 spiega come riconoscere l'agevolazione nei Comuni in cui non è stato siglato l'accordo tra inquilini e proprietari. In questo caso, trova applicazione il decreto interministeriale 14 luglio 2004 Infrastrutture e Trasporti, che consente di stipulare i contratti agevolati prendendo a riferimento l'accordo del Comune più vicino ovvero “demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in un'altra Regione”.

I dati dei contratti a canone concordato sono desumibili dalle informazioni presenti nella banca dati dell'Anagrafe tributaria, accedendo al portale Punto fisco e pertanto i Comuni sono al corrente della locazione a canone concordato. Le istruzioni alla compilazione della dichiarazione IMU 2024 evidenziano infatti che per le abitazioni locate a canone concordato “è venuto meno l'obbligo dichiarativo dal momento che ormai i comuni sono in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell'imposta da parte del contribuente”. Tuttavia è bene verificare il regolamento comunale, che potrebbe richiedere la presentazione di appositi moduli relativi alla locazione agevolata.

Si precisa infine che i benefici in termini di riduzione IRPEF (del 30% del reddito imponibile) e cedolare secca (applicata al 10%, anzichè al 21%), spettano solo per gli immobili locati a canone concordato situati nei comuni ad alta densità abitativa. L'elenco di tali comuni è aggiornato ogni ventiquattro mesi da parte del CIPE, così come previsto dall'articolo 8, della Legge n. 431/98.

Calcolo dell'imposta

Come si calcola l'IMU? Alla base imponibile per il calcolo dell’IMU, determinata dal prodotto della rendita catastale (rivalutata del 5%) per i coefficienti IMU, si applicano le aliquote deliberate ogni anno da ciascun Comune.
Per le aree fabbricabili si fa riferimento al valore venale al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
Per il calcolo dell’acconto possono essere utilizzate le aliquote dell’anno precedente, indipendentemente dal fatto che il Comune abbia già deliberato le aliquote per l’anno in corso, oppure no.
Il tributo è dovuto in base alla percentuale e ai mesi di possesso (il mese viene conteggiato per intero se il possesso si protrae per più di 15 gg).

Versamento dell'imposta

Come si paga l'IMU? Il versamento deve essere effettuato per mezzo del modello F24, compilato nella sezione Enti locali, o modello F24 semplificato indicando:

• codice catastale del Comune nel quale sono ubicati gli immobili;
• codice tributo;
• barrare la casella acconto o saldo, a seconda del versamento o entrambe in caso di versamento in unica rata;
• numero degli immobili oggetto di versamento;
• anno di riferimento;
• importo a debito da versare.

I debiti IMU possono essere compensati con eventuali crediti emergenti dalla dichiarazione dei redditi, per i non titolari di partita iva, e dalla dichiarazione dei redditi o altre dichiarazioni, per i titolari di partita iva.

Ogni Comune ha facoltà di stabilire l’importo minimo al di sotto del quale il tributo non è dovuto o non sono effettuati rimborsi. In mancanza di delibera, l'importo minimo è fissato ex legge in € 12. In caso di omesso o insufficiente versamento è possibile ricorrere all'istituto del ravvedimento operoso ex art. 13 D. Lgs. 472/1992.

Per gli Enti non commerciali le scadenze sono le seguenti:

• entro il 16 giugno:
  • versamento della 1° rata di acconto (pari al 50% dell’imposta dovuta nell’anno precedente);
  • versamento della 3° rata a saldo e conguaglio dell’imposta effettivamente dovuta;
• entro il 16 dicembre deve essere versata la 2° rata di acconto dell'imposta effettivamente dovuta.

Dichiarazione IMU

Il Decreto del MEF del 24/04/2024 ha approvato il nuovo modello di Dichiarazione IMU/IMPI. Il nuovo modello sostituisce il precedente istituito con il D.M. del 29/07/2022.

Le principali novità sono contenute nel quadro A relativo ai dati identificativi degli immobili oggetto di variazione:

• nuovo campo 13a “Equiparazione ad abitazione principale”, nel quale va indicato il:
  • codice 1, per immobili di civile abitazione, destinati ad alloggi sociali, adibiti ad abitazione principale;
  • codice 2, per gli immobili iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduti e non concessi in locazione dal personale in servizio permanente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare, dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, appartenente alla carriera prefettizia, per i quali non sono richieste le condizioni di dimora abituale e residenza anagrafica;
• nel campo 14 “Riduzione” è stato aggiunto il codice 0, da utilizzare nel caso in cui per quell’immobile non è applicabile alcuna riduzione;
• nel campo 15 “Esenzione” non deve più essere semplicemente barrato, ma compilato con il:
  • codice 0, nel caso in cui per quell’immobile non è applicabile alcuna esenzione;
  • codice 1, nel caso quell’immobile non sia utilizzabile, né disponibile, in tal caso è possibile compilare la nuova sezione “Esenzione per immobili non utilizzabili né disponibili”;
• nuovo campo 21 “Inizio/termine agevolazione”, nel quale, con la lettera I, deve essere dichiarato l’inizio, e con la lettera T, il termine, dell’agevolazione di cui ai campi precedenti;
• nuova sezione “Esenzione per immobili non utilizzabili né disponibili”, per poter dichiarare gli estremi dell’esenzione IMU, introdotta dalla Legge 160/2019, art. 1, lett. g-bis), c. 759, per gli immobili occupati abusivamente. Si ricorda che affinché l’esenzione possa essere applicata è necessario che sia stata presentata apposita denuncia o intrapresa azione giudiziaria penale. In questa particolare fattispecie, la dichiarazione IMU deve obbligatoriamente essere inviata al Comune per via telematica.

Nel campo 22 “Tipo” deve essere specificata la fattispecie che dà diritto all’esenzione, utilizzando il codice 1 per la violazione di domicilio / invasione di terreni o edifici, il codice 2 per l’occupazione abusiva.
Nel campo 23 deve essere indicata l’“Autorità presso la quale è stata presentata la denuncia o che ha iniziato l’azione giudiziale penale”.
Nel campo 24 deve essere indicata la “Data della denuncia o del provvedimento di inizio dell’azione giudiziale penale”.

La dichiarazione può essere presentata al Comune interessato:

• per via telematica, direttamente dal dichiarante o tramite un intermediario abilitato (ai sensi dell’art. 3, comma 3, D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni);
• consegnando una copia cartacea;
• inviata a mezzo raccomandata, senza ricevuta di ritorno.

Il termine ordinario per la presentazione è stabilito entro il 30 giugno dell’anno successivo al quale la dichiarazione si riferisce, essendosi verificate le variazioni.

Domande frequenti

Chi ha diritto all'esenzione IMU qualora due coniugi abbiano residenza diversa?

Con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma che prevedeva che l’esenzione IMU potesse essere applicata solo ad una delle due case di residenza di un nucleo familiare.
In particolare, viene contestato l’assunto che prevedeva l’agevolazione IMU solo nel caso in cui l’immobile posseduto venisse utilizzato come abitazione principale di tutto il nucleo familiare.

Dopo la sentenza, pertanto, i coniugi che risiedono ed hanno dimora abituale in due differenti immobili hanno diritto entrambi all’esenzione IMU, e questo a prescindere dal comune in cui detti immobili si trovino.