Prima di esaminare il tema del
valore catastale è imprescindibile analizzare brevemente cosa si intende per
rendita catastale.
Gli
immobili sono suddivisi in diverse categorie catastali:
- gruppo A: comprende gli immobili ad uso abitativo (appartamenti, ville, baite, castelli, ...) e ad uso ufficio o studio. Per questi immobili la cosiddetta consistenza catastale è calcolata in vani;
- gruppo B: è formato da immobili aventi caratteristiche comunitarie o sociali (musei, caserme, monasteri, ospedali, scuole, ...) e la loro consistenza catastale è individuata in metri cubi;
- gruppo C: ricomprende gli immobili finalizzati ad attività commerciali oppure varie (negozi, magazzini, laboratori artigianali, autorimesse, ...). La consistenza catastale è espressa in metri quadri;
- gruppo D: immobili destinati a fini di lucro (teatri, fabbriche, alberghi, banche, ...);
- gruppo E: in esso rientrano gli immobili a destinazione particolare (stazioni, aeroporti, ...);
- gruppo F: include altre entità urbane (aree dismesse, ruderi, immobili ancora in corso di costruzione, ...).
Per gli immobili ricompresi nelle categorie catastali D, E ed F, la rendita catastale è determinata direttamente dall'Agenzia delle Entrate tramite la cosiddetta
stima diretta, mentre per le restanti categorie,
la rendita catastale viene calcolata moltiplicando la consistenza dell'immobile (vani, metri cubi, metri quadri)
per la tariffa d'estimo unitaria individuata ed elaborata dall'Agenzia delle Entrate in base alla destinazione dell'uso dell'immobile e alla zona in cui l'immobile è ubicato.
Determinato l'importo della
rendita catastale di un immobile, che è
la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale
Articolo 2 del Decreto Legislativo 8 aprile 1948, n. 514
in sostanza,
è il reddito che si può potenzialmente ottenere dall'unità immobiliare.
Per
conoscere la rendita catastale di un immobile è sufficiente
richiedere la visura catastale dello stesso.
Cos'è il valore catastale?
Il valore catastale può essere definito come il valore dell'immobile ai fini fiscali e ovviamente non corrisponde al suo effettivo valore di mercato; tuttavia, è una grandezza molto importante, in quanto
utilizzata per la determinazione di numerose imposte dovute in caso di operazioni immobiliari e per la determinazione delle tasse municipali sugli immobili (IMU). Più precisamente, determina l'ammontare:
Conosciuta la rendita catastale di un immobile è agevole determinarne il valore catastale, in quanto occorre applicare alla stessa uno specifico moltiplicatore.
Questi moltiplicatori sono fissi e sono stati stabiliti per ciascuna categoria catastale; si riportano qui sotto gli importi da applicare alla rendita catastale non rivalutata per determinare il valore catastale:
- 115,5 per immobili ad uso abitativo (prima casa) e relative pertinenze;
- 126 per fabbricati di categoria catastale A, esclusa la categoria A/10;
- 176,4 per fabbricati categoria catastale B;
- 126 per immobili categoria C, esclusa categoria C/1;
- 63 per fabbricati categoria A/10 (uso ufficio);
- 42,84 per fabbricati categoria C1 (negozi);
- 63 per immobili categoria D;
- 42,84 per immobili categoria E;
- 126 per tutti gli atri fabbricati.
Per i terreni agricoli il coefficiente, pari a 112,5, è da applicare al reddito dominicale.
Come si calcola il valore catastale?
Calcolo del valore catastale ai fini delle imposte sulle successioni e donazioni, delle imposte di registro, delle imposte catastali e delle imposte ipotecarie.
Esempio prima casa:
immobile abitativo prima casa, categoria catastale A, con rendita catastale non rivalutata pari a 100,00 euro.
Il valore catastale per la prima casa è il seguente: 100,00 * 115,5 = 11.550,00 €.
Esempio seconda casa:
immobile abitativo seconda casa con rendita catastale non rivalutata pari a 100,00 euro.
Il valore catastale per la seconda casa è il seguente: 100,00 * 126 = 12.600,00 €.
Il valore catastale ai fini IMU
Ai fini del conteggio dell'IMU si deve determinare un altro specifico valore catastale, applicando i cosiddetti
coefficienti IMU.
I coefficienti da applicare alla
rendita catastale non rivalutata ai fini IMU sono i seguenti:
- 168 per immobili ad uso abitativo (gruppo A, esclusi A/10), cantine, soffitte, locali di deposito (C/2), autorimesse e posti auto (C/6), tettoie (C/7);
- 147 per residenze collettive (gruppo B), laboratori artigiani (C/3), fabbricati e locali per esercizi sportivi (C/4), stabilimenti balneari e di acque curative (C/5);
- 57,75 per negozi e botteghe (C/1);
- 84 per uffici e studi privati (A/10), banche e assicurazioni (D/5);
- 68,25 per immobili a destinazione speciale (gruppo D, esclusi D5).
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